华润置地（1109.HK）日前发布公告官宣其在上海市的最新投资布局：以总价244.7亿元的代价，与上海南房集团共同拿下上海市浦东新区后滩与黄浦区余庆里组合地块。这也是2025年迄今为止的全国总价地王新纪录。
相关公告显示，华润置地全资附属公司上海泓喆与上海南房集团成立联合体，通过上海联交所拿下上述组合地块所属公司的股权及债权。其中，上海泓喆出资占比90%。这也意味着，华润置地方面为此付出的资金将超220亿元。
华润置地相关负责人告诉《中国经营报》记者，拿下后滩及余庆里组合地块，标志着华润置地的上海战略版图迎来升级。两大组合地块将形成资源联动和功能互补，共同构成华润置地在上海市核心区打造的“豪宅超级资产包”。
据了解，2024年，华润置地上海市全口径销售额为311.66亿元，落后于中海地产、保利发展和招商蛇口等主要房企。而豪宅项目由于总货值高、受关注多，是当前房企快速提升市场份额和竞争力的重要途径。
斥资拿下“巨无霸”地块
8月1日，华润置地方面公告称，上海泓喆与上海南房集团组成的联合体成功竞投已于上海联交所公开挂牌转让的目标公司100%股权及债权，总代价约为244.7亿元，将由上海泓喆及上海南房集团分别按90%及10%比例共同支付。
据了解，上述目标公司所持有的资产正是上海市浦东新区后滩与黄浦区余庆里组合资产包。早在7月2日，上海地产旗下上海城市更新建设发展有限公司（以下简称“上海城更”）便在上海联交所发布数则地块股权转让信息，预告了这一“巨无霸”组合地块。
在半个月后的7月17日，上海泓喆与上海南房集团签订联合体协议，交易采取“股权+债权”捆绑收购方式。
记者了解到，浦东新区后滩组合地块包括上钢社区Z000101单元07-1地块、04-1地块，由上海城更通过协议出让方式摘得。其中，07-1地块于2024年12月完成出让，地块面积3.96万平方米，容积率3.2，成交价88.69亿元。04-1地块于2025年5月完成出让，总价85.4亿元，地块面积4.19万平方米，容积率2.9。
黄浦区余庆里组合地块则位于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接地段。据介绍，该项目包含7宗子地块，总出让面积3.66公顷，用地性质包括普通商品房、租赁住房、办公楼、商业等，其中商业占比最高达到32.7%，高层住宅和风貌住宅占比分别为29.5%和14.4%。
值得一提的是，此次组合资产包横跨上海市浦东新区和黄浦区两大行政区，以纯股权交易方式替代传统招拍挂程序，将开发主体更替与地块报价同时绑定。
“这种跨江的土地组合资产包比较少见。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在过往实践中，很多土地组合资产包只是隔几条马路，跨行政区的并不多见。但现在上海市核心区地块非常抢手，这样的“配货”模式一方面能够加速土地出让速度，另一方面也能引入实力强劲的开发商，总体而言是一次不错的尝试。
致力提升市场份额
在斥巨资拿下全国总价地王背后，也显示出华润置地对上海市房地产市场的重视程度。
华润置地方面在公告中表示，此次收购事项符合集团的长期发展及投资战略，有助于巩固及提升集团在上海市的市场份额、竞争力及品牌，并持续带来投资回报及提升商业影响力。
克而瑞统计数据显示，2024年，华润置地上海市全口径销售额为311.66亿元，不仅不及中海地产销售额702.23亿元的一半，还落后于保利发展和招商蛇口等房企。
而在今年上半年，在翡雲悦府、观宸润府、中环置地·望云等高端项目助推下，华润置地在上海市的全口径销售额达到245.78亿元，仅稍落后于保利发展，排名跃升至第2位。
拿下后滩及余庆里组合地块，也标志着华润置地的上海战略版图迎来升级。“后滩地块将与余庆里超级资产包形成资源联动、功能互补，构成公司在上海市核心区打造的‘豪宅超级资产包’。”华润置地方面强调。
“上海市作为中国高能级城市之一，亦是集团的一个战略重点城市。”华润置地方面进一步表示，后滩与余庆里的住宅区均位于上海市核心区域，凭借其优越的区位优势，市场潜力显著。此外，余庆里项目的商业区亦坐落于中心城区核心地段，毗邻地标性建筑，具备打造兼具历史特色与独特风格商业区的巨大潜力。
在卢文曦看来，浦东新区后滩是十分具有发展前景的板块。该板块临近世博文化公园和前滩，又与徐汇滨江隔江相望，板块内不仅拥有多条轨道交通，南北高架和龙耀路隧道这样的“主动脉”道路也在此交汇。附近的中铁世博云境项目2024年年底开盘，158套均价10万元/平方米房源全部售罄，市场前景非常好。
“黄浦区余庆里位于上海市传统老城厢，大家对于这种核心地段的产品认同度非常高，近两年很多风貌住宅项目纷纷上市即售罄。”卢文曦分析道。
记者注意到，今年3月，余庆里东侧的“邻居”——金陵华庭首批住宅入市迎来“开门红”。开盘均价18.9万元/平方米，158套豪宅开盘3小时便售罄，共计揽金92.34亿元，这也刷新了上海市新房市场2025年以来的单日总销金额、套均总价以及均价等多项纪录。
豪宅市场需求旺盛
过去两年，在全国房地产行业处于下行期之时，上海市豪宅市场走出了独立行情。
据上海易居房地产研究院统计数据，今年上半年，上海市总价3000万元及以上新房成交套数为1096套，连续两年交易超过千套。若将最近两年上半年平均水平和2017—2023年平均水平做对比，交易量增速达到214%，认购豪宅的市场动力非常强劲。
正因如此，各大开发商加快了豪宅项目的推盘节奏。据了解，今年上半年，热销的金陵华庭即将推出二期项目，豪宅属性将继续增强，建筑面积为360—875平方米。
“上海市豪宅市场交易延续了2024年以来的火热态势。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前，豪宅投资依然是高净值居民家庭的主流资产配置方式。在这种趋势影响下，上海市也成为全国豪宅交易表现最佳的城市。随着购房门槛和信贷条件不断放松，购房者购置豪宅的主动性和积极性有望进一步增强。
豪宅市场需求旺盛，也让上海市土地市场进一步升温。7月24—25日，在上海市第六批次土拍中，处于衡复风貌区徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块经过约20分钟、28轮竞价，被上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的价格拿下，单价高达20.03万元/平方米，刷新了全国楼面单价纪录。
记者注意到，核心地段、优质地块正是房企在上海市土地市场中争夺的焦点，参与竞拍者大多是有着丰富豪宅项目操盘经验的“老面孔”。
例如，在第六批次土拍中，静安区C050202单元053-b-1地块吸引了保利地产、招商蛇口、华润置地、中海地产等多家房企竞拍，最终由中海地产以53.63亿元竞得；虹口区北外滩地块共有华润置地+广州城建联合体、招商蛇口+南通瀚明联合体以及绿城集团、保利地产、中国金茂、中海地产、金隅地产等房企参与争夺，最终绿城集团以64.71亿元收入囊中。
严跃进分析认为，豪宅项目为开发商带来较好的销售收入和现金流，为后续土地投资带来了较大机会，使得“豪宅销售带动豪宅领域土地投资”的机制比较顺畅。
“上海市的潜在购买力很强，今年下半年或将有各类资金进入豪宅市场。同时，随着土地市场优质地块持续供应和土地交易维持高溢价率，客观上推动后续会有更优质的项目出现，进一步促进豪宅交易行情向好发展。上海市豪宅的良好表现，对于全国市场也起到非常积极的示范作用。”严跃进总结道。
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